Financiar imóvel em Portugal pode ser muito mais fácil do que você imagina. De fato, o procedimento é muito comum, inclusive para estrangeiros que desejem comprar imóveis no país.
Além disso, o valor mensal do financiamento pode sair até mais barato que um aluguel. Então, muitas vezes vale a pena comprar um imóvel mesmo antes de se mudar para Portugal.
Confira aqui as informações necessárias para você garantir seu financiamento de imóvel em Portugal.
Sem burocracia para comprar imóvel em Portugal
Para comprar um imóvel em Portugal, não há necessidade de ter visto nem cidadania europeia. Aliás, quem adquire um ou mais imóveis quem somem o valor de 500 mil euros pode receber o Golden Visa, para morar no país.
Quem for fechar o negócio à vista, só precisará registrar a escritura em um cartório. Há, ainda, a opção de financiamento com juros de até 4% ao ano, por exemplo.
São muitas as vantagens de investir no setor imobiliário em Portugal. Poder financiar um imóvel com ótimas condições é, sem dúvida, um dos aspectos favoráveis.
Como financiar e comprar um imóvel em Portugal
O processo é semelhante ao da compra à vista, incluindo os mesmos documentos necessários. No entanto, o futuro proprietário deve desembolsar antes da celebração do contrato cerca de 30% do valor do imóvel.
O restante pode ser financiado por um banco em até 50 anos no caso de imóveis novos, cujo prazo é geralmente mais longo. A taxa mais usada nos financiamentos imobiliários em Portugal é a Euribor de seis meses. Mas, o financiamento pode ser realizado com taxa fixa também.
O futuro proprietário precisa comprovar que financiou o saldo da compra do imóvel no ato da celebração do contrato.
Além disso, Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou em outras nações da União Europeia. Assim, o comprador residente no Brasil precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um procurador ou um escritório de advogados.
É dessa pessoa ou entidade que o fisco português cobrará os impostos referentes à manutenção da propriedade.
Como comprar imóvel em Portugal
Como solicitar o financiamento
A concessão de crédito para financiamento de imóvel em Portugal ocorre sobretudo através dos bancos que atuam no país. Assim, ter uma conta em banco português e/ou sediado em Portugal será relevante para esse processo.
Será importante apresentar à instituição financeira os comprovantes de rendimento, sejam os últimos contra-cheques em Portugal ou até no Brasil, declaração de imposto de renda, etc. A partir daí, haverá uma avaliação de crédito.
Muitas vezes, o próprio banco pode indicar imóveis que sejam próprios ou de terceiros. Mas, as condições de crédito para os imóveis de propriedade dos bancos costumam ser melhores.
Da mesma forma, você já pode chegar ao banco com o imóvel que deseja que seja financiado e pedir a concessão do crédito.
Quanto custa um imóvel para comprar em Portugal
Quem pode pedir financiamento?
É uma excelente notícia saber que os bancos portugueses concedem crédito para estrangeiros. E, sem dúvida, o procedimento é mais fácil que no Brasil, com condições melhores.
Claro que ter autorização de residência para morar no país lusitano pode ajudar, mas tampouco é uma condição absoluta. Inclusive, pode ser um excelente caminho comprar um imóvel antes mesmo de ir morar em Portugal, em vez de alugar (ou arrendar), como veremos.
Então, poderá pedir financiamento o nacional ou estrangeiro, que seja portador de autorização de residência ou não. Mas, sempre será necessário comprovar a renda exigida pelo banco, sendo devidamente representado, se for o caso.
Além disso, o interessado deverá ter a possibilidade de arcar com as despesas iniciais do procedimento de compra e investimento imobiliário.
É possível financiar imóvel sem residir em Portugal?
Sim! Já até adiantamos essa informação ali em cima. É muito bom saber que um estrangeiro ou nacional não residente poderá adquirir e solicitar financiamento de imóvel em Portugal.
Mas, como já mencionamos, Portugal exige que donos de imóveis ou seus representantes tenham domicílio no país ou na União Europeia. Assim, o comprador residente no Brasil precisa ser representado por uma pessoa ou empresa local, como um advogado.
Os brasileiros possuem a vantagem de ter sua documentação reconhecida em Portugal sem maiores burocracias, porque os sistemas legais são muito próximos e falamos a mesma língua.
De qualquer forma, as certidões brasileiras precisam ser apostiladas, mas não há preocupação com tradução juramentada de documentos, por exemplo. A não ser que você tenha de apresentar algum que seja redigido em outro idioma.
Confira abaixo que documentos serão importantes para solicitar financiamento de imóvel em Portugal.
Quais são os documentos pessoais necessários para financiar imóvel em Portugal?
Separamos uma lista dos documentos que costumam ser solicitados pelo bancos e instituições de crédito para financiar imóvel em Portugal:
- NIF (Número de Identificação Fiscal);
- Passaporte brasileiro válido (preferencialmente que não vá vencer pelos próximos 6 ou 12 meses);
- Autorização de Residência e Visto (se você tiver, não sendo obrigatório);
- Contra-cheques ou recibos de pagamento (pelo menos dos últimos 3 meses);
- Declaração do Imposto de Renda (preferencialmente, dos últimos 3 anos);
- Extratos bancários (pelo menos dos últimos 3 meses. Melhor ainda se for dos últimos 6 meses, de todas as suas contas, no Brasil e também no exterior, se houver);
- Contrato de Trabalho, Carteira da Trabalho assinado ou outro comprovante afim.
Além destes documentos, outros podem auxiliar, como a Certidão de Antecedentes Criminais emitida pela Polícia Federal ou pelo país em que você tenha residido.
Além disso, também convém juntar a Certidão do Registo Criminal emitida em Portugal e até a Declaração de Idoneidade que é emitida pelo SERASA/SPC.
Como emitir o NIF e abrir conta bancária em Portugal
Claro que ter uma conta bancária em Portugal será importante. Com o NIF, você também poderá abrir conta, assim como realizar outros trâmites, inclusive comprar imóvel em Portugal. Esse número funciona como o CPF no Brasil.
O NIF é emitido pelas chamadas Finanças, em Portugal. Há representação da Autoridade Tributária nas Lojas do Cidadão, espalhadas por todo o país. Se você não reside em Portugal, precisará de um representante fiscal, para ter o número emitido.
Por isso, convém ter suporte de um advogado que possa resolver esse trâmite, bem como a abertura de conta em banco português, sem que você tenha de comparecer presencialmente.
Quais são os documentos referentes ao imóvel
Além dos seus documentos pessoais, para comprar imóvel será importante apresentar os documentos referentes à propriedade, muitos deles fornecidos pelo vendedor.
Então, se você for solicitar financiamento de imóvel em Portugal, também será relevante apresentar os documentos imobiliários. Por isso, já deixamos aqui uma lista para você saber exatamente quais outros documentos, referentes ao imóvel, serão importantes para fechar o negócio:
- Para o vendedor, Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis, que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;
- Para o vendedor, Certidão de Registro Predial: traz informações sobre a área e a estrutura do imóvel, além de informações sobre quem é o titular e eventuais dívidas da propriedade, como hipoteca ou penhora, por exemplo. O documento deve ser solicitado em Portugal nas conservatórias. Também é possível fazer o pedido online, no site Predial Online, que ainda permite consultas a essas certidões.
- Para o vendedor, Caderneta Predial: documento solicitado junto a outro órgão público, o Serviço de Finanças, que informa a situação fiscal do imóvel. Também pode ser obtido pela internet pelo Portal das Finanças de Portugal
Outros documentos
- Licença de Utilização: Informa a que uso se destina o imóvel e atesta que ele está habilitado para determinado fim. O documento deve ser solicitado na Câmara Municipal da cidade em que a propriedade está localizada. Se a licença ainda não tiver sido expedida no ato da compra, o comprador pode apresentar apenas o protocolo comprovando o pedido de emissão;
- Para o vendedor, Ficha Técnica de Habitação: Descreve as principais características do imóvel. Também deve ser obtido junto à Câmara Municipal referente ao local da propriedade;
- Certificado Energético: Documento emitido pela agência de energia de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel no ato da celebração do contrato de compra e venda. Ele informa a eficácia energética do imóvel sobre climatização e água quente em uma escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente).
Lembre-se que se você estiver tratando com uma pessoa jurídica, os documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência da pessoa jurídica serão importantes. E, preferencialmente, que tenham sido emitidos há menos de um ano.
Os documentos de identificação dos representantes legais da pessoa jurídica também serão necessários.
O procedimento de compra de imóvel em Portugal
A compra pode ser realizada por escritura pública ou por meio de instrumento particular, através de um advogado. Seja qual for a escolha, o contrato deve ser registrado em um cartório de notas no país.
O custo total da transação, incluindo impostos, pode variar entre 10% e 15% do valor do imóvel. Além disso, há um imposto predial anual de 0,4% sobre o valor da propriedade, semelhante ao IPTU brasileiro.
Para facilitar a compra de imóveis, existe em Portugal o chamado Balcão Casa Pronta, um serviço oferecido dentro dos postos de um órgão público chamado Conservatória do Registro Predial.
Por meio desse serviço é possível fazer todas as operações necessárias para celebrar o contrato de Compra e Venda.
Contar com um representante em Portugal
Como vimos, um estrangeiro não residente precisará de um representante em Portugal.
A contratação de advogado é também recomendada para auxiliar no documentação e elaboração da Reserva e do Contrato de Compra e Venda.
O profissional poderá, ainda, dar suporte no processo de Golden Visa, se for o caso.
Assim, os advogados dão suporte em todo o processo de compra, desde a análise da documentação do imóvel, à elaboração de contratos, pagamento de taxas, e processo de Golden Visa, quando houver o interesse.
Ademais, o advogado costuma facilitar também o processo de retirada do NIF – o número de contribuinte português, fazendo o papel de representante fiscal, que é requisito em Portugal.
Qual é o prazo de financiamento possível?
Já citamos que imóveis mais novos podem ser financiados por mais tempo. Mas, o prazo usual, sobretudo para quem não reside em Portugal, é de 30 anos.
Claro que isso dependerá do caso específico e também da idade de quem solicita o financiamento. O prazo pode ser por 20 anos também, por exemplo.
Como funciona a análise de crédito?
O procedimento de análise de crédito para financiar imóvel em Portugal depende da instituição financeira e também do caso específico do interessado. O tipo do imóvel e outras circunstâncias particulares vão influenciar nessa avaliação, claro.
Mas, uma informação é importante é que os bancos e instituições financeiras avaliam o que se denomina taxa de esforço.
Essa taxa representa a capacidade do interessado em arcar com a despesa do financiamento, não podendo o valor ultrapassar 1/3 de seu rendimento líquido.
Por isso, também é importante avaliar se o interessado já possui empréstimos e outras despesas vigentes, nesse sentido. Então, haverá uma avaliação patrimonial do interessado pelo financiamento de imóvel em Portugal.
Quanto é possível financiar e quais são as taxas?
É importante saber que os bancos portugueses não costumam financiar mais de 90% de um imóvel. E, sendo residente o valor financiado cai. Mas, isso pode depender do relacionamento do cliente com o banco também.
Então, como já adiantamos aqui no artigo, é comum ter de dar 20% ou 30% do valor do imóvel de entrada.
Sobre as taxas, também já mencionamos que o financiamento é feito com base na Euribor, no caso da taxa variável. Esta pode oscilar entre valores abaixo de zero até 5% ao ano.
Vale a pena lembrar que os bancos trabalham também com taxas fixas. Optar por essa possibilidade pode elevar o valor da parcela, mas diminui as chances de se surpreender com excessivas oscilações desfavoráveis.
Outra vantagem é que um acordo bilateral entre o Brasil e Portugal possibilita pagar imposto de renda em apenas um dos dois países, o que evita a dupla tributação.
Principais bancos e simulações de financiamento
Os principais bancos e instituições financeiras realizam simulações de financiamento de imóvel em Portugal.
Você pode conferir as informações específicas nos respectivos websites e aqui deixamos uma list para facilitar essa pesquisa:
- Caixa Geral de Depósitos
- Millennium BCP
- Novo Banco
- Santander Totta
- Crédito Agrícola
- Banco BPI
- Banco CTT
- UCI
Essa última instituição, por exemplo, é especializada na concessão de Crédito Habitação e em soluções de financiamento para Compra de Imóveis em Portugal.
Assim, você pode começar a planejar o seu financiamento de imóvel em Portugal, comparando as opções existentes no mercado e conferindo as melhores condições.
Vale a pena financiar imóvel em Portugal em vez de alugar?
A resposta é sim! Muitas vezes, vale a pena realizar um financiamento de imóvel em Portugal em vezes de ficar pagando por arrendamento (aluguel).
Claro que isso depende do local e de outras condições particulares. Comprar e financiar imóvel em Portugal exigirá que o interessado possa arcar com as despesas iniciais. Então, no início mais recursos serão desembolsados.
Mas, de fato, muitas parcelas de financiamentos de imóvel em Portugal costumam ser menores que as próprias mensalidades exigidas pelo aluguel.
Onde financiar imóvel em Portugal?
As cidades preferidas são Lisboa, capital do País, e Porto, que representam 80% das vendas. Mas há, também, procura em cidades do entorno.
Aliás, a demanda no interior vem crescendo e lá onde se podem encontrar, comumente, as melhores ofertas.
Em Lisboa e no Porto, assim como nas cidades vizinhas, há muitas townhouses (sobrados conjugados). São imóveis compactos, mas, amplos, que requerem pouca manutenção e demandam baixo custo.
Mas, há outros lugares muito buscados, como a região do Algarve, com muita procura turística e grande oferta imobiliária. Ademais, no inteiro mesmo de Portugal você poderá encontrar opções muito baratas.
Golden visa pode ser com imóvel financiado?
Muitas pessoas têm interesse em comprar imóvel em Portugal e solicitar o chamado Golden Visa. Então, saber se é possível financiar esse imóvel é uma dúvida muito frequente.
Até é possível financiar o imóvel objeto do famoso visto dourado, mas não o valor mínimo exigido. Atualmente, se exige para a emissão do Visto Gold o valor de 500 mil euros.
Então, se o imóvel for mais caro que isso, o valor excedente poderia ser financiado. De qualquer forma, há outras formas de emigrar para Portugal, ou seja, há outros tipos de visto para quem deseja morar no país.
Mas, se você pensa no Golden Visa, fique atento para a recente mudança das regras. Em breve, os imóveis comprados em Lisboa e no Porto não vão mais garantir a concessão do visto dourado.
Conclusão sobre o financiamento de imóveis em Portugal
Sem tanta burocracia e com valores bastante atrativos, comprar e financiar imóvel em Portugal é mais fácil do que no Brasil.
De fato, nos últimos anos Portugal tem atraído muitos brasileiros com interesse em comprar um imóvel no país. E, a possibilidade de financiamento de imóvel em Portugal é um grande atrativo.
Portugal e o continente europeu enfrentaram uma crise econômica há alguns anos, o que fez o preço dos imóveis caírem bastante. E mesmo hoje, com a economia recuperada, estável e com a valorização imobiliária, os preços continuam muito atraentes.
O fato de em Portugal se falar a mesma língua que no Brasil, de o país ter uma economia estável e proporcionar mais segurança e qualidade de vida, vem levando muitos brasileiros a buscarem um imóvel em terras lusitanas.
Agora você já sabe das informações primordiais para comprar um imóvel e solicitar seu financiamento em Portugal.
By Martins & Oliveira - Sociedade de Advogados
